Rigenerazione urbana e ripristino della natura: le domande che ci stiamo ponendo

Un cambio di paradigma che stiamo ancora cercando di capire

Il Regolamento europeo sul ripristino della natura (UE 2024/1991) e il suo recepimento italiano con il D.Lgs. 80/2026 introducono un principio che, nella sua semplicità, ha implicazioni molto concrete: entro il 31 dicembre 2030 non dovrà esserci alcuna perdita netta di verde urbano e copertura arborea nei Comuni italiani soggetti agli obblighi. Dal 2031, il saldo dovrà essere positivo.

La norma non guarda la destinazione urbanistica dei suoli così come appare nei piani regolatori. Guarda la copertura reale del suolo rilevata fisicamente. Questo significa che qualsiasi intervento che comporti la trasformazione di un’area effettivamente vegetata o permeabile alla data del 18 agosto 2024 genera un impatto negativo che deve essere compensato, con interventi reali, non con monetizzazione degli standard.

C’è però un elemento che rende questo quadro più complesso di quanto sembri: l’articolo 6 del decreto stabilisce che tutti questi obblighi devono essere adempiuti dalle amministrazioni senza determinare nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica. L’invarianza finanziaria è esplicita e assoluta.

Se i Comuni non possono finanziare il ripristino ecologico con risorse pubbliche proprie, chi lo finanzia? E come si struttura questo rapporto?

Lo spazio che si apre per il partenariato pubblico-privato

Non è una domanda nuova. Il Partenariato Pubblico-Privato, disciplinato dal D.Lgs. 36/2023, è già lo strumento con cui molte amministrazioni italiane gestiscono infrastrutture e servizi che non riescono a finanziare autonomamente. Alcune città, Bologna con lo SQUEA, Milano con i parametri del PGT, Prato con la strategia Carbon Neutral, stanno già sperimentando approcci che integrano obiettivi ecologici nelle convenzioni urbanistiche.

Quello che la NRL aggiunge è una pressione normativa che prima non esisteva. Non si tratta più solo di buone pratiche o di incentivi volumetrici: chi interviene su un’area che modifica la copertura del suolo deve dimostrare un guadagno netto di biodiversità misurabile e verificabile. Le convenzioni urbanistiche stanno diventando, di fatto, il luogo in cui questo si negozia.

Questo ci sembra uno spazio interessante — non perché sia privo di complessità, ma perché crea le condizioni per un allineamento di interessi tra pubblica amministrazione e operatori privati che raramente si è verificato con questa chiarezza. Il Comune porta legittimità, territorio e obblighi da rispettare. Il privato porta competenza tecnica, capacità di investimento e strumenti per misurare ciò che altrimenti resterebbe vago.

Le domande aperte che ci accompagnano

Lavorando su progetti di rigenerazione urbana , dalla due diligence preliminare alla decostruzione selettiva, dalla modellazione BIM alla gestione ambientale del cantiere, ci troviamo a confrontarci con alcune domande che non hanno ancora una risposta consolidata sul mercato italiano.

La prima riguarda la misurazione. Come si quantifica in modo credibile e riproducibile il “guadagno netto di biodiversità” di un intervento? Il Regolamento indica gli indicatori degli articoli 8-12, ma la loro traduzione operativa in un contesto urbano, dove gli habitat non sono classificabili come nelle aree protette, è ancora in gran parte aperta. Stiamo esplorando metodi che combinano analisi della copertura del suolo, valutazioni ecologiche di campo e modellazione digitale, ma siamo nella fase in cui si impara facendo.

La seconda riguarda la contrattualizzazione. Come si scrive una convenzione urbanistica che includa obblighi di ripristino ecologico verificabili nel tempo? Non basta inserire un numero di alberi da piantare: serve definire chi monitora, con quale frequenza, con quali indicatori, e cosa succede se gli interventi non attecchiscono. Sono domande che richiedono competenze tecniche, legali e gestionali che raramente si trovano tutte nello stesso soggetto.

La terza riguarda la rendicontazione verso il mercato finanziario. I fondi immobiliari e le SGR che devono rispondere a GRESB, con l’indicatore RM7 sulla biodiversità, ancora non scored ma in arrivo e a TNFD hanno bisogno di dati verificabili sullo stato ecologico degli asset. Come si costruisce un flusso informativo che parte dall’analisi tecnica del cantiere e arriva alla disclosure per gli investitori istituzionali? È un ponte che stiamo cercando di costruire, ma che richiede interlocutori disposti a costruirlo insieme.

Non siamo nella posizione di chi ha già le risposte. Siamo nella posizione di chi sta lavorando su queste domande sul campo e cerca confronto con chi le affronta da altre angolazioni.

Il nostro contributo: un metodo in costruzione

Il metodo che stiamo sviluppando in Rigenerazione Urbana, che chiamiamo NextUrban, parte dall’idea che la due diligence su un immobile esistente debba integrare la dimensione ecologica fin dalla fase preliminare, non aggiungerla alla fine come adempimento. La Due Diligence Ambientale ed Edilizia Avanzata (DDAE) che proponiamo combina analisi della conformità urbanistica ed edilizia, diagnosi energetica, audit ambientale pre-demolizione e — questa è la parte che stiamo sviluppando in connessione con il team Nexteco, valutazione dello stato ecologico dell’area e mappatura degli obblighi NRL applicabili.

L’uso del Digital Twin e del Material Passport consente di pianificare la decostruzione selettiva non solo come gestione dei rifiuti da cantiere, ma come recupero di materiali con valore economico e come riduzione dell’impronta ecologica dell’intervento. Il modello BIM integrato diventa la base informativa per le convenzioni urbanistiche, per il monitoraggio ambientale del cantiere e per la rendicontazione verso gli stakeholder finanziari.

Non presentiamo questo come una soluzione definitiva. Lo presentiamo come un approccio in evoluzione, che si affina sui progetti reali, come la commessa EDR Trieste, la riconversione dell’ex Caserma Vittorio Emanuele II a Campus Universitario, e che beneficia enormemente del confronto con chi affronta le stesse complessità da posizioni diverse.

Un invito al confronto

Questo articolo non ha la pretesa di tracciare una mappa definitiva. La NRL è una norma nuova, il suo recepimento italiano ha pochi mesi di vita, e le pratiche operative si stanno ancora formando. Le città che stanno sperimentando, Bologna, Milano, Prato, stanno costruendo modelli che altri osservano con interesse e qualche perplessità.

Quello che ci sembra evidente è che il tema della rigenerazione urbana e del ripristino ecologico non può essere affrontato in modo efficace da nessun soggetto in isolamento. Richiede la collaborazione tra chi conosce il territorio, chi conosce il mercato finanziario, chi sa progettare gli interventi tecnici e chi sa comunicarli agli investitori.

Se stai lavorando su queste domande, come operatore immobiliare, come amministratore pubblico, come investitore istituzionale o come consulente, ci farebbe piacere capire come le stai affrontando. Non per proporre subito una soluzione, ma per capire dove i nostri percorsi si incrociano e dove possiamo costruire qualcosa insieme e non classificata); immobile oggetto di condono edilizio con pratiche ancora pendenti.